Hợp đồng xây dựng: Loại hợp đồng, điều khoản pháp lý và tranh chấp thường gặp

Hợp đồng xây dựng là gì?

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được ký kết bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng. Khung pháp lý điều chỉnh hợp đồng xây dựng tại Việt Nam bao gồm:

• Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14), đặc biệt Chương VIII từ Điều 138 đến Điều 156
• Nghị định 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng
• Nghị định 50/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 37/2015/NĐ-CP
• Bộ luật Dân sự 2015: áp dụng bổ sung cho các vấn đề không được Luật Xây dựng điều chỉnh

4 loại hợp đồng xây dựng theo giá hợp đồng

Theo Điều 62 Luật Xây dựng 2014 và Điều 15–21 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, hợp đồng xây dựng được phân loại theo loại giá hợp đồng như sau:

1. Hợp đồng trọn gói (Lump Sum)

Là loại hợp đồng trong đó giá hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng trừ trường hợp bên giao thầu yêu cầu điều chỉnh phạm vi công việc so với hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời thầu.

• Bên nhận thầu chịu mọi rủi ro về khối lượng và giá cả vật liệu
• Bên giao thầu biết trước tổng chi phí, dễ quản lý ngân sách
• Phù hợp với công trình có hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh, khối lượng rõ ràng
• Bắt buộc áp dụng cho gói thầu xây lắp đơn giản, quy mô nhỏ trong đấu thầu rộng rãi theo quy định

2. Hợp đồng theo đơn giá cố định

Là loại hợp đồng có đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, nhưng khối lượng công việc có thể thay đổi và được thanh toán theo khối lượng thực tế được nghiệm thu.

• Đơn giá cố định, khối lượng thanh toán theo thực tế phát sinh
• Rủi ro về giá vật liệu thuộc về bên nhận thầu
• Phù hợp khi khối lượng công việc chưa xác định chính xác

3. Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh

Là loại hợp đồng có đơn giá có thể điều chỉnh theo biến động của các yếu tố giá cả, chỉ số giá theo thỏa thuận trong hợp đồng.

• Cho phép điều chỉnh đơn giá theo công thức trượt giá thỏa thuận
• Chia sẻ rủi ro giá cả vật tư giữa hai bên
• Phù hợp với công trình kéo dài trên 18 tháng, vật liệu biến động mạnh
• Phải quy định rõ công thức, chỉ số điều chỉnh và thời điểm áp dụng

4. Hợp đồng theo thời gian

Là loại hợp đồng mà giá hợp đồng được tính theo thời gian làm việc thực tế của chuyên gia, nhân công kết hợp với các chi phí thực tế hợp lý khác được thanh toán. Loại hợp đồng này thường áp dụng cho hợp đồng tư vấn xây dựng.

Nội dung bắt buộc của hợp đồng xây dựng

Theo Điều 141 Luật Xây dựng 2014, một hợp đồng xây dựng hợp lệ phải có đầy đủ các nội dung sau:

Các điều khoản bắt buộc

1. Thành phần hợp đồng: Văn bản hợp đồng, phụ lục hợp đồng, các tài liệu kèm theo
2. Đối tượng và phạm vi công việc: mô tả rõ ràng công việc cần thực hiện, kết quả phải bàn giao
3. Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, sản phẩm và các yêu cầu về vật liệu
4. Thời gian và tiến độ thực hiện: ngày bắt đầu, ngày hoàn thành, các mốc tiến độ quan trọng
5. Giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán hợp đồng
6. Điều kiện nghiệm thu, bàn giao công việc, sản phẩm xây dựng
7. Bảo đảm thực hiện hợp đồng: thư bảo lãnh ngân hàng, tiền mặt ký quỹ
8. Điều chỉnh hợp đồng: khi nào được điều chỉnh, thủ tục điều chỉnh
9. Quyền và nghĩa vụ của bên giao thầu và bên nhận thầu
10. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng: phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại
11. Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng
12. Giải quyết tranh chấp
13. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận

Điều khoản giá và thanh toán — điểm mấu chốt

Tạm ứng hợp đồng

Theo Điều 18 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, bên giao thầu phải tạm ứng cho bên nhận thầu để triển khai thực hiện hợp đồng. Mức tạm ứng tối thiểu:

• Hợp đồng thi công xây dựng: tối thiểu 10% giá hợp đồng
• Hợp đồng thiết kế: tối thiểu 15% giá hợp đồng
• Hợp đồng cung cấp thiết bị: tối thiểu 10% giá hợp đồng

Tiền tạm ứng phải được thu hồi dần trong quá trình thanh toán, đảm bảo thu hồi hết khi giá trị thanh toán đạt 80% giá hợp đồng.

Thanh toán theo tiến độ

Thời hạn thanh toán từng đợt theo hợp đồng không vượt quá 14 ngày làm việc kể từ ngày nghiệm thu khối lượng. Quá thời hạn này, bên giao thầu phải trả thêm lãi suất chậm thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước.

Nghiệm thu và bàn giao công trình

Nghiệm thu là bước pháp lý quan trọng xác nhận công việc đã hoàn thành đúng hợp đồng. Theo Điều 123–125 Luật Xây dựng 2014, quy trình nghiệm thu gồm:

• Nghiệm thu công việc xây dựng: từng công đoạn hoàn thành
• Nghiệm thu bộ phận hoặc giai đoạn thi công: khi hoàn thành từng phần
• Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình: khi toàn bộ hoàn thành

Biên bản nghiệm thu phải có chữ ký của đại diện bên giao thầu, nhà thầu, tư vấn giám sát (nếu có). Hồ sơ nghiệm thu là cơ sở pháp lý để thanh toán và bàn giao.

Bảo lãnh và bảo hành công trình

Bảo lãnh thực hiện hợp đồng

Nhà thầu phải nộp bảo lãnh thực hiện hợp đồng trước khi hợp đồng có hiệu lực. Giá trị bảo lãnh thông thường từ 2–10% giá hợp đồng tùy loại công trình. Bảo lãnh được hoàn trả sau khi nghiệm thu hoàn thành.

Thời hạn bảo hành

Theo Điều 142 Luật Xây dựng 2014, thời hạn bảo hành tối thiểu:

• Công trình cấp đặc biệt, cấp I: 24 tháng
• Công trình cấp II trở xuống: 12 tháng
• Thiết bị công nghệ: theo hợp đồng cung cấp thiết bị nhưng tối thiểu 12 tháng

Giá trị bảo hành thường từ 3–5% giá trị hợp đồng, có thể bằng tiền mặt giữ lại hoặc thư bảo lãnh ngân hàng.

Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại

Theo Điều 146 Luật Xây dựng 2014 và Điều 422 BLDS 2015:

• Mức phạt vi phạm do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, thường từ 5–12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm
• Phạt vi phạm không loại trừ quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế
• Phạt chậm tiến độ thường được tính theo ngày: 0,05–0,1% giá hợp đồng/ngày trễ
• Tổng mức phạt không vượt quá mức phạt tối đa quy định trong hợp đồng

5 tranh chấp hợp đồng xây dựng phổ biến nhất

1. Tranh chấp về chậm tiến độ

Nguyên nhân phổ biến: bên giao thầu chậm bàn giao mặt bằng, chậm cung cấp bản vẽ thiết kế, thay đổi thiết kế nhiều lần; hoặc bên nhận thầu thiếu nhân lực, vật liệu. Giải pháp: trong hợp đồng cần quy định rõ nguyên nhân bất khả kháng và cách xử lý gia hạn tiến độ khi bên giao thầu gây ra.

2. Tranh chấp về phát sinh khối lượng

Thường xảy ra khi thiết kế thay đổi, địa chất khác với khảo sát ban đầu, hoặc xuất hiện công việc ngoài hợp đồng. Rủi ro: bên nhận thầu thực hiện công việc phát sinh mà không có văn bản chấp thuận, sau đó không đòi được tiền. Nguyên tắc: mọi khối lượng phát sinh phải được xác nhận bằng văn bản trước khi thực hiện.

3. Tranh chấp về chất lượng công trình

Xảy ra khi công trình xuất hiện khuyết tật, hư hỏng trong hoặc sau thời hạn bảo hành. Các bên thường tranh cãi về nguyên nhân: do thi công kém chất lượng, do thiết kế sai, hay do sử dụng không đúng. Cần lưu giữ đầy đủ nhật ký thi công, biên bản kiểm định vật liệu để làm chứng cứ.

4. Tranh chấp về thanh toán và quyết toán

Bên giao thầu không thanh toán đúng hạn, hoặc từ chối thanh toán với lý do chất lượng chưa đạt, khối lượng không khớp. Giải pháp: hợp đồng cần quy định rõ điều kiện nghiệm thu để thanh toán, thời hạn phản hồi và lãi suất chậm thanh toán.

5. Tranh chấp về nghiệm thu

Bên giao thầu từ chối nghiệm thu hoặc trì hoãn không có lý do chính đáng, dẫn đến bên nhận thầu không được thanh toán. Theo pháp luật, nếu bên giao thầu không nghiệm thu trong thời hạn quy định mà không có lý do hợp lệ, bên nhận thầu có quyền yêu cầu bên thứ ba kiểm định và bên giao thầu phải chịu chi phí.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng

Theo thứ tự ưu tiên:

1. Thương lượng trực tiếp: phương thức nhanh nhất và ít tốn kém nhất
2. Hòa giải: có thể qua tổ chức hòa giải thương mại hoặc tự do
3. Trọng tài thương mại (VIAC, TTTM Hà Nội, TTTM Hải Phòng...): nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài; phán quyết trọng tài có hiệu lực thi hành như bản án
4. Tòa án nhân dân: khi không có điều khoản trọng tài hoặc điều khoản trọng tài vô hiệu

Những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng xây dựng

• Không ký hợp đồng khi chưa có bản vẽ thiết kế được phê duyệt — tránh tranh chấp về phạm vi công việc
• Quy định rõ thủ tục lập và phê duyệt hồ sơ yêu cầu thanh toán và thời hạn phản hồi
• Điều khoản tạm dừng hợp đồng phải quy định rõ quyền của nhà thầu được bổ sung chi phí và gia hạn tiến độ
• Cần có biên bản bàn giao mặt bằng có xác nhận của hai bên làm mốc tính ngày bắt đầu
• Đối với dự án lớn, nên thuê luật sư soạn thảo và rà soát hợp đồng trước khi ký

Talochi Legal cung cấp dịch vụ soạn thảo, rà soát hợp đồng xây dựng và đại diện giải quyết tranh chấp xây dựng tại Hải Phòng và toàn quốc. Liên hệ để được tư vấn ngay hôm nay.