Đặt cọc là gì theo pháp luật Việt Nam?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận cọc) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Khi hợp đồng được giao kết và thực hiện, tài sản đặt cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, bên nhận cọc có quyền giữ tài sản cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối, phải trả lại tài sản cọc và thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc.
Mức đặt cọc tối đa là bao nhiêu?
Pháp luật Việt Nam không quy định mức đặt cọc tối đa đối với giao dịch dân sự thông thường. Các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên có ngoại lệ:
- Bất động sản: Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, số tiền đặt cọc tối đa bằng 5% giá bán đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
- Giao dịch dân sự thông thường: Không giới hạn, thường từ 10–30% giá trị hợp đồng
Các nội dung bắt buộc trong hợp đồng đặt cọc
Mặc dù hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng (trừ một số trường hợp), nên có đầy đủ các nội dung:
- Thông tin các bên: Họ tên, CCCD, địa chỉ bên đặt cọc và bên nhận cọc
- Đối tượng hợp đồng chính: Mô tả rõ giao dịch sẽ được giao kết (mua bán nhà đất, hàng hóa, dịch vụ…)
- Số tiền đặt cọc: Ghi bằng số và bằng chữ
- Thời hạn đặt cọc: Ngày ký hợp đồng chính thức hoặc thời hạn tối đa
- Xử lý khi vi phạm: Ai giữ cọc, ai hoàn cọc trong từng trường hợp cụ thể
- Điều kiện hoàn cọc: Trường hợp nào cọc được trả lại đầy đủ (không phải do lỗi của bên đặt cọc)
Xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc
Bên đặt cọc vi phạm (từ chối ký hợp đồng)
Bên nhận cọc có quyền giữ toàn bộ tiền cọc. Đây là chế tài phạt vi phạm mặc định theo Bộ luật Dân sự.
Bên nhận cọc vi phạm (từ chối bán/thực hiện)
Bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc và thêm một khoản tương đương tiền cọc (tức là hoàn lại gấp đôi). Ví dụ: đặt cọc 100 triệu → bên nhận cọc vi phạm phải trả lại 200 triệu.
Vi phạm do sự kiện khách quan
Nếu không thực hiện được hợp đồng do nguyên nhân khách quan, các bên có thể thỏa thuận hoàn trả cọc không phạt. Điều này nên được ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp.
Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?
Hợp đồng đặt cọc thông thường không bắt buộc công chứng. Tuy nhiên:
- Đặt cọc mua bán nhà đất nên công chứng để tăng giá trị pháp lý và tránh tranh chấp
- Đặt cọc giá trị lớn nên có người làm chứng hoặc công chứng để có bằng chứng
- Chuyển tiền qua ngân hàng (không dùng tiền mặt) tạo bằng chứng rõ ràng hơn
5 sai lầm phổ biến khi ký hợp đồng đặt cọc
- Không ghi rõ đối tượng giao dịch: "Đặt cọc mua nhà" chung chung dễ gây tranh chấp; phải ghi rõ địa chỉ, diện tích, giá bán
- Không ghi thời hạn: Hợp đồng không có thời hạn ký hợp đồng chính gây khó khăn khi đòi hoàn cọc
- Nhận cọc từ người không có quyền: Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng và CCCD bên bán trước khi đặt cọc
- Trả tiền cọc bằng tiền mặt không có biên nhận: Không có bằng chứng thanh toán khi xảy ra tranh chấp
- Không thỏa thuận điều kiện hoàn cọc: Ví dụ nếu ngân hàng từ chối cho vay, bên mua được hoàn cọc — phải ghi rõ trường hợp này
Xem thêm: Hợp đồng mua bán nhà đất: 7 điều khoản bắt buộc.
Câu hỏi thường gặp về hợp đồng đặt cọc?
Có thể đặt cọc bằng vàng hoặc tài sản khác không?
Có. Pháp luật cho phép đặt cọc bằng tiền, kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Nếu đặt cọc bằng vàng hoặc tài sản, cần xác định rõ giá trị quy đổi tại thời điểm đặt cọc và cách hoàn trả.
Hợp đồng đặt cọc có thể hủy không?
Có thể hủy nếu hai bên đồng ý. Trong trường hợp đó, thường hoàn trả tiền cọc không phạt. Nếu một bên muốn hủy đơn phương, áp dụng chế tài vi phạm như đã nêu.
Đặt cọc nhiều lần cho một tài sản có hợp lệ không?
Không nên. Nếu bên bán nhận cọc từ nhiều người cho cùng một tài sản mà không có khả năng thực hiện, đây có thể là hành vi lừa đảo theo pháp luật hình sự.